Nowa ustawa deweloperska, czyli co się zmieni w procesach budowlanych od 01 lipca 2022 roku.

W dzisiejszym wpisie przybliżę Państwu najważniejsze zmiany wprowadzone ustawą z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2021r, poz. 1177), która wchodzi w życie w dniu 01 lipca 2022 roku.

Ustawa deweloperska, w przeciwieństwie do poprzednio obowiązującej, będzie miała szersze zastosowanie – jej przepisy nie będą stosowane jedynie w odniesieniu do lokali mieszkalnych, ale także do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże lub komórki lokatorskie. Nowe przepisy wymagają, aby również tego typu lokale były zbywane na zasadach określonych w nowej ustawie deweloperskiej. Ponadto przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie również do lokali, które już oddano do użytkowania. Dotychczas uznawano powszechnie, że po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie sprzedaż lokali nie podlegała reżimowi ustawy deweloperskiej Rozszerzono także obowiązek stosowania nowej ustawy na lokale powstałe w wyniku przebudowy, a nie jak było obecnie jedynie wybudowane od podstaw. W związku z tym każda adaptacja istniejących budynków, np. hoteli, budynków pofabrycznych, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne będzie wiązała się z koniecznością stosowania nowej ustawy deweloperskiej. Całkowitą nowością jest wprowadzenie obowiązku stosowania nowej ustawy deweloperskiej również w sytuacji, gdy lokal mieszkalny będzie nabywany od przedsiębiorcy, nawet jeżeli nie będzie on deweloperem. Regulacja w tym zakresie jest dość szeroka i w konsekwencji od lipca 2022 roku w każdym przypadku, gdy sprzedającym lokal mieszkalny będzie przedsiębiorca, który nabył go bezpośrednio od dewelopera, część obowiązków wynikających z nowej ustawy deweloperskiej będzie miała zastosowanie. Przykładowo będzie to miało miejsce wówczas, gdy przedsiębiorca będzie sprzedawał lokal mieszkalny, który wykorzystywał np. jako biuro.

Nowa ustawa deweloperska reguluje także kwestie dotyczące umowy rezerwacyjnej: jej wymogów, formy oraz elementów obligatoryjnych (art. 29 – 34 ustawy deweloperskiej). Jako najbardziej istotną regulację ocenić należy wprowadzenie ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dotychczas bowiem deweloper mógł swobodnie kształtować wysokość tej opłaty, która często dochodziła do 10% wartości lokalu. Po wejściu w życie nowych przepisów opłata rezerwacyjna będzie mogła wynosić maksymalnie 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Jednocześnie dodano po stronie dewelopera obowiązek przelania tej kwoty w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej na rachunek powierniczy, co jak dotychczas nie było wprost uregulowane. Dodatkowo wprost określono, w jakich przypadkach opłata rezerwacyjna musi być zwrócona (art. 34 ustawy deweloperskiej). Zabezpieczając interesy nabywców ustawodawca postanowił m.in., że taki obowiązek będzie ciążył na deweloperze, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza także zmiany dotyczące prospektu informacyjnego. Po pierwsze uległ przesunięciu termin, w którym prospekt będzie musiał być sporządzony. Jeżeli deweloper będzie zawierał z nabywcami umowy rezerwacyjne, to prospekt będzie musiał być przedłożony nabywcy przed zawarciem takiej umowy. Wprowadzono bezwzględny obowiązek doręczenia prospektu nabywcy przed zawarciem pierwszej umowy z deweloperem (tj. umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej, jeżeli umowa rezerwacyjna nie jest przewidziana), rezygnując z dotychczasowej regulacji, tj. doręczania prospektu tylko na wyraźne żądanie klienta.